Cuadro de Amortización

Cuadro de Amortización de Préstamos

Calcula cuadros de amortización de préstamos con desglose mensual y anual, amortizaciones anticipadas, fin del seguro PMI y ahorro total. Exporta a Excel o PDF.

Cargar caso práctico:
Panel de Amortización
$400,000
$320,000
6.750%
30 años (360 meses)
2026-12-01
Motor de Amortización Anticipada y Pagos Extraordinarios+$250/Mes
Impuestos, Seguros y Gastos Vinculados
Cuota mensual (Capital + Interés)$2,075.51Cuota mensual total (con gastos): $2,592
Intereses totales pagados$296,625Coste total de la operación: $616,625
Fecha estimada de liquidación2049-0122.2 años (266 cuotas)
Intereses totales ahorrados$130,563-94 meses de anticipación

Curva de Amortización y Liquidación de Deuda

Evolución en tiempo real del saldo pendiente frente a los intereses acumulados

Saldo deudor pendienteIntereses acumuladosPatrimonio acumulado (Equity)
0k80k160k240k320k
Desglose capital/interés 1.ª cuota$2,592.18
Proporción de capital amortizado: $526 (18%)Proporción de intereses: $1,800 (63%)Gastos y seguros asociados: $517 (19%)
Análisis CFA: La Trampa de los Intereses Iniciales

Durante el primer tercio de una hipoteca a 30 años, más del 70% de cada cuota se destina exclusivamente al pago de intereses. Realizar amortizaciones anticipadas sistemáticas durante los primeros 5 años genera un rendimiento compuesto formidable al recortar el principal antes de que devengue intereses durante décadas.

Cuota mensual (Capital + Interés)$2,075.51
Intereses totales pagados$296,625
Plazo total de amortización22.2 años
Intereses totales ahorrados$130,563
Ratio de carga de intereses inicial87%
Fecha estimada de liquidación2049-01
Aviso Regulatorio Financiero y Metodología de Cálculo

Este simulador aplica redondeos actuariales estándar de amortización. Conforme a la Ley de Protección al Propietario de EE. UU. (HPA de 1998, 12 U.S.C. § 4901), el seguro hipotecario privado (PMI) debe cancelarse obligatoriamente cuando el saldo desciende al 78% del valor de tasación original. Las hipotecas canadienses se calculan bajo capitalización semestral según el Interest Act federal. Consulta a un asesor financiero o entidad bancaria para condiciones contractuales vinculantes.

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Cuadro de amortización de préstamos — Guía de referencia

Calcula el cuadro de amortización de préstamos e hipotecas con desglose mensual y anual, amortizaciones anticipadas, ahorro de intereses y cancelación de seguro. Exporta a Excel o PDF.

Cuadro de amortización de préstamos — Guía de referencia — Arquitectura en memoria del lado del cliente y flujo de datos
Cuadro de amortización de préstamos — Guía de referencia — Arquitectura en memoria del lado del cliente y flujo de datos

Parámetros clave y controles

Capital principal y entrada inicial (principalLoanAmount)Métrica monetaria (€ EUR, $ USD, £ GBP, $ CAD, $ AUD)

Importe neto financiado por la entidad prestamista tras descontar la entrada en efectivo del precio total de compra del inmueble. Por ejemplo, una vivienda de 500.000 € con una entrada del 20 % (100.000 €) genera un saldo de capital inicial de 400.000 €. Los intereses se calculan exclusivamente sobre el capital pendiente al inicio de cada ciclo de amortización.

Por defecto: 320.000 € (80 % LTV sobre inmueble de 400.000 €)
Tipo de interés anual y frecuencia de capitalización (interestRateCompounding)Porcentaje TAE/TIN con régimen de capitalización (Mensual vs. Semestral)

Tipo de interés nominal anual pactado en el contrato sobre el saldo deudor no amortizado. En la mayoría de los mercados y en EE. UU., los intereses hipotecarios se liquidan y capitalizan mensualmente (tasa periódica = TIN / 12). En Canadá, la Ley de Intereses (Interest Act) exige una capitalización semestral no anticipada en hipotecas a tipo fijo [tasa mensual equivalente = (1 + APR/2)^(2/12) - 1], lo que reduce ligeramente el tipo de interés efectivo mensual en comparación con el cálculo estadounidense y estándar.

Por defecto: 6,75 % TIN/TAE (Referencia estándar a tipo fijo a 30 años)
Plazo de amortización y periodicidad de pago (loanTermAndCadence)Duración (Años/Meses) y frecuencia (Mensual / Quincenal / Quincenal acelerada)

Plazo total previsto para liquidar el saldo del préstamo hasta reducirlo a cero. Los plazos habituales son de 15, 20, 25 y 30 años. Las frecuencias de pago comprenden mensual (12 cuotas/año), quincenal ordinaria (26 cuotas/año) y quincenal acelerada (Accelerated Bi-Weekly). La modalidad quincenal acelerada divide la cuota mensual a la mitad y efectúa 26 pagos al año, equivalentes a abonar 13 cuotas completas anuales, recortando entre 4 y 6 años en un préstamo a 30 años.

Por defecto: 30 años (360 cuotas mensuales)
Amortizaciones anticipadas y motor bola de nieve (extraPaymentsEngine)Aportaciones dinerarias multifrecuencia (Mensual, Anual periódica, Pago puntual)

Abonos extraordinarios de capital destinados íntegramente (100 %) a reducir el capital pendiente y no a intereses. Dado que las tablas de amortización (como el sistema francés) concentran el cobro de intereses en los primeros años, amortizar capital de forma anticipada produce un efecto bola de nieve que reduce permanentemente la base sobre la que se devengan intereses y ahorra miles de euros a lo largo del préstamo.

Por defecto: Abono mensual: 0 € | Abono anual: 0 € | Pago puntual: 0 €
Gastos asociados y cuenta en depósito: IBI, seguros y comunidad (escrowComponents)Provisiones mensuales / anuales (Impuestos, Seguro de hogar, Cuota comunitaria)

Gastos periódicos vinculados a la titularidad del inmueble que el administrador del préstamo retiene en una cuenta de custodia (escrow) para liquidar en nombre del titular los impuestos sobre bienes inmuebles (como el IBI o tasas locales) y la prima del seguro de hogar multirriesgo. Las cuotas de comunidad de propietarios (HOA) se integran en el cálculo del flujo de caja mensual, aunque habitualmente las abona el prestatario de forma directa.

Por defecto: Impuestos: 1,2 % (4.800 €/año) | Seguro: 1.400 €/año | Comunidad: 0 €
Seguro de hipoteca privado (PMI) y cancelación por LTV (pmiAndCancellation)Recargo porcentual (0,3 % a 1,5 %/año) con baja automática legal al 78 % de LTV

Póliza de seguro exigida por entidades financieras cuando la entrada es inferior al 20 % (ratio préstamo-valor o LTV superior al 80 %). Conforme a legislaciones como la Ley de Protección de Propietarios de EE. UU. (HPA de 1998), las entidades están obligadas por ley a cancelar de oficio este recargo en cuanto el saldo pendiente alcanza el 78 % del valor de tasación o compraventa original, o a solicitud por escrito del titular al llegar al 80 % de LTV con historial de pagos intachable.

Por defecto: 0,85 % anual de PMI (Cancelación automática al 78 % de LTV original)

Consejos profesionales y mejores prácticas

Aplica la regla de 1/12 de amortización adicional para recortar de 4 a 6 años tu hipoteca

Dividir entre 12 la cuota mensual de capital e intereses y sumar esa cantidad exacta al recibo ordinario de cada mes equivale financieramente a efectuar una mensualidad completa adicional al año. En un préstamo de 400.000 € a 30 años con un interés del 6,75 %, este sencillo hábito acorta el periodo de devolución en aproximadamente 4,8 años y ahorra más de 88.000 € en intereses devengados.

Exige la eliminación del seguro de hipoteca (PMI) al alcanzar el 78 % de LTV legal

No esperes a que tu entidad cancele voluntariamente el seguro hipotecario privado. Según la normativa legal (como la HPA de 1998), los gestores de préstamos deben revocarlo de oficio cuando la amortización alcance el 78 % del valor de compra original, siempre que estés al corriente de pagos. Consulta en tu cuadro de amortización la fecha estimada y remite una solicitud por escrito en cuanto el saldo baje al 80 % de LTV para suspender el cobro varios meses antes.

Concentra amortizaciones extraordinarias en los primeros 5 años para maximizar el ahorro

En el sistema de amortización francés estándar, las cuotas de los primeros 5 años se componen mayoritariamente de intereses (>70-80 %). Amortizar capital anticipadamente durante este periodo inicial rinde entre 3 y 5 veces más ahorro de intereses por cada euro aportado frente a una amortización en el año 20, ya que neutralizas de raíz más de 25 años de acumulación de intereses sobre ese capital.

Diferencia la cuota quincenal acelerada auténtica del pago quincenal ordinario

Muchas entidades ofrecen opciones de pago quincenal que se limitan a dividir la cuota anual entre 26. Esto adapta el cobro a tu nómina pero no acelera la amortización en absoluto. Para lograr una amortización acelerada real, exige la modalidad quincenal acelerada (Accelerated Bi-Weekly): toma la cuota mensual estándar, divídela entre dos y abona esa mitad cada 14 días. Como el año tiene 52 semanas (26 quincenas), abonas el equivalente a 13 cuotas completas al año, liquidando el préstamo entre 4 y 6 años antes.

Verifica el régimen de capitalización si analizas hipotecas canadienses o europeas

La normativa hipotecaria canadiense (Bank Act e Interest Act) estipula que las hipotecas a tipo fijo deben capitalizar intereses de forma semestral no anticipada, a diferencia del sistema mensual estándar de EE. UU. y de otros simuladores genéricos. Introducir una hipoteca canadiense en un calculador convencional altera la cuota mensual y desvía la tabla de amortización. Selecciona siempre el régimen de cálculo adecuado para aplicar la fórmula semestral reglamentaria.

Problemas comunes y soluciones

⚠️El recibo mensual emitido por el banco difiere del simulador por unos céntimos

Las pequeñas discrepancias de entre 0,01 € y 0,05 € entre entidades y simuladores independientes se originan generalmente por el cálculo de intereses diarios proporcionales (per diem) entre la fecha de firma y el primer día del mes, o por métodos de redondeo divergentes (redondear los intereses intermedios de cada cuota al céntimo más cercano frente a redondear sobre el saldo acumulado). Nuestro motor utiliza aritmética de precisión arbitraria (Decimal.js) conforme a los estándares de la banca comercial.

⚠️La amortización anticipada se imputó como adelanto de cuotas futuras en lugar de reducción de capital

Los sistemas informáticos bancarios clasifican a menudo las aportaciones extraordinarias como fondos pendientes de aplicar o como prepago de las mensualidades siguientes (las cuales incluyen intereses futuros). Al realizar una aportación extra online o por transferencia, especifica expresamente que se trata de 'Amortización anticipada de capital' y comprueba en el extracto posterior que el capital vivo haya disminuido por el importe íntegro aportado.

⚠️La entidad bancaria sigue cobrando el seguro de hipoteca (PMI) pese a bajar del 80 % de LTV

La cancelación legal automática suele entrar en vigor al 78 % del valor original conforme al calendario inicial pactado. Si adelantaste pagos para situarte por debajo del 80 % de LTV antes de plazo, la cancelación no opera por defecto: debes solicitarla formalmente por escrito. La entidad acreedora puede exigir una tasación actualizada para corroborar que el inmueble no se ha depreciado y verificar que no constan impagos en los últimos 12 meses.

⚠️El saldo pendiente del préstamo no llega a cero exacto en el último mes del calendario

Es una consecuencia matemática normal del redondeo de céntimos en los intereses a lo largo de 360 mensualidades. En la práctica financiera real, la última cuota (por ejemplo, la número 360) se ajusta por unos céntimos para liquidar con exactitud el remanente final. Nuestro simulador aplica automáticamente este ajuste de liquidación final tanto en el desglose mensual como en el resumen anual.

⚠️La cuota mensual de una hipoteca canadiense es inferior a la de EE. UU. con idéntico capital y tipo

Es completamente normal y responde a la fórmula matemática legal. En Canadá, la ley obliga a capitalizar intereses de forma semestral, lo que produce una tasa periódica mensual efectiva de (1 + APR/2)^(2/12) - 1. Para un interés del 6,0 % TIN, la tasa mensual en EE. UU. es del 0,5000 %, mientras que en Canadá es aproximadamente del 0,4939 %. A lo largo de una hipoteca a 25 años, esta diferencia en la frecuencia de capitalización ahorra miles de dólares al titular.

Preguntas frecuentes (FAQ)

¿Cómo se calcula un cuadro de amortización de préstamos?▼

Un cuadro de amortización (bajo el sistema francés o de cuota constante) se calcula mediante la fórmula de anualidades: Cuota mensual = Capital * [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], donde 'r' es el tipo de interés mensual periódico (TIN / 12) y 'n' es el número total de pagos mensuales (Años * 12). En cada periodo, el interés se calcula multiplicando el capital pendiente al inicio del mes por 'r'. La amortización de capital se obtiene restando los intereses calculados de la cuota fija mensual. Por último, ese capital amortizado se descuenta del saldo inicial para obtener el nuevo capital pendiente para el siguiente periodo.

¿Cuánto dinero en intereses se ahorra al realizar pagos extraordinarios cada mes?▼

Aportar una cantidad extraordinaria de capital cada mes genera un ahorro sustancial en intereses, ya que el 100 % de esos fondos reduce directamente el saldo deudor pendiente sin tributar intereses. Por ejemplo, en un préstamo hipotecario de 400.000 € a 30 años con un interés del 6,75 % (cuota fija mensual de 2.594,30 €), amortizar tan solo 200 € extra al mes ahorra 76.145 € en intereses acumulados y acorta la hipoteca en 5 años y 2 meses. Añadir 500 € extra al mes ahorra más de 151.000 € y suprime casi 10 años de recibos.

¿Qué diferencia existe entre pagos quincenales ordinarios y quincenales acelerados?▼

En el calendario quincenal ordinario, el coste anual (12 cuotas mensuales) se divide entre 26 pagos quincenales. Esto acompasa los cobros a ingresos quincenales pero no acorta el plazo del préstamo. En la modalidad quincenal acelerada (Accelerated Bi-Weekly), la cuota mensual se divide exactamente entre dos y se abona cada 14 días. Como el año consta de 52 semanas (26 periodos quincenales), se abonan 26 medias cuotas, lo que equivale a pagar 13 mensualidades completas al año, reduciendo entre 4 y 6 años el plazo de una hipoteca a 30 años.

¿Cuándo se cancela automáticamente el seguro de hipoteca privado (PMI)?▼

Conforme a la normativa reguladora (como la Ley de Protección de Propietarios o HPA de 1998 de EE. UU.), los prestamistas convencionales deben revocar de oficio el seguro hipotecario privado (PMI) en la fecha en que el saldo deudor esté previsto alcanzar el 78 % del valor de compra original, siempre que los pagos estén al día. Asimismo, el prestatario tiene derecho a solicitar su rescisión por escrito en cuanto el capital pendiente baje al 80 % del valor original. En préstamos garantizados como los FHA concedidos a partir de junio de 2013 con menos del 10 % de entrada, la prima anual de seguro (MIP) se mantiene durante toda la vigencia del préstamo a menos que se refinancie a un crédito convencional.

¿Por qué la mayor parte de la cuota mensual se destina a intereses durante los primeros años?▼

En los primeros años de un préstamo con cuota constante (sistema francés), el capital vivo pendiente se encuentra en su punto máximo. Dado que los intereses mensuales se calculan sobre el saldo total pendiente multiplicado por la tasa periódica, los intereses absorben la mayor proporción de la cuota fija. A medida que las amortizaciones reducen paulatinamente el capital adeudado, el coste por intereses desciende cada mes y una porción cada vez mayor de la cuota se destina a amortizar capital, hasta cruzar el 'punto de inflexión' (habitualmente entre los años 14 y 16 en un plazo de 30 años) donde la amortización supera a los intereses.

¿En qué se diferencia la capitalización hipotecaria de Canadá respecto a la de EE. UU.?▼

Aviso legal: Esta herramienta se ofrece exclusivamente con fines educativos e informativos y no constituye asesoramiento financiero formal ni compromiso vinculante de préstamo. Consulta a un asesor financiero cualificado antes de tomar decisiones. En Estados Unidos y la mayoría de sistemas estándar, las hipotecas capitalizan intereses mensualmente, dividiendo el tipo nominal anual entre 12 para fijar la tasa periódica mensual. En Canadá, las leyes federales Bank Act e Interest Act establecen que las hipotecas a tipo fijo deben capitalizar intereses de forma semestral no anticipada. Las entidades canadienses aplican la fórmula de tasa mensual equivalente: r_mensual = (1 + APR/2)^(2/12) - 1. Al capitalizarse solo dos veces al año en vez de doce, el tipo efectivo mensual es ligeramente inferior, lo que se traduce en cuotas e intereses ligeramente menores para un mismo tipo de interés nominal.

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