Wie berechnet man Cap Rate und Nettoertrag (NOI) aus einer Mieterliste?

Die Capitalization Rate (Cap Rate) berechnet sich nach der Formel: Cap Rate (%) = (Net Operating Income / Gesamtkaufpreis) * 100. Der Net Operating Income (NOI bzw. Reinertrag) entspricht den effektiven Bruttoeinnahmen (Sollmiete abzüglich Leerstands- und Mietausfallwagnis) abzüglich aller operativen Bewirtschaftungskosten. Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit 10 Einheiten und 180.000 € jährlicher Sollmiete weist bei 5,0 % Leerstandsabzug (9.000 €) bereinigte Bruttoeinnahmen von 171.000 € auf. Nach Abzug von 65.000 € verifizierten Betriebskosten (Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung, Instandhaltung und Erhaltungsrücklagen) verbleibt ein jährlicher NOI von 106.000 €. Bei einem Gesamtkaufpreis von 1.500.000 € beträgt die ungehebelte Cap Rate: (106.000 € / 1.500.000 €) * 100 = 7,07 %.

Was ist eine gute Cap Rate für Gewerbe- und Wohnimmobilien?

Eine solide Cap Rate liegt für stabilisierte Wohn- und Gewerbeimmobilien typischerweise zwischen 5,50 % und 7,50 %, wobei die geforderte Rendite (Hurdle Rate) stark von Lageklasse, Objektqualität und dem Renditeniveau 10-jähriger Bundesanleihen abhängt. Institutionelle Core-Objekte der Klasse A in Top-Metropolen (wie Berlin, Frankfurt, München oder London) handeln aufgrund hoher Liquidität und Wertstabilität bei komprimierten Cap Rates von 3,80 % bis 5,00 %. In Sekundär- und B-Städten erzielen Klasse-B-Objekte 5,75 % bis 7,00 %, während renditeintensivere Klasse-C-Bestände oder sekundäre Büroflächen Cap Rates von 7,50 % bis über 10,50 % erfordern, um das höhere Leerstands- und Sanierungsrisiko zu kompensieren.

Was ist der Unterschied zwischen Cap Rate, Cash-on-Cash-Rendite und IRR?

Die wesentlichen Unterscheidungsmerkmale sind der Fremdkapitalhebel und der Zeithorizont: Die Cap Rate misst die reine, ungehebelte operative Ertragskraft der Immobilie bezogen auf den Gesamtwert. Die Cash-on-Cash-Rendite (Eigenkapitalrendite) misst den jährlichen Netto-Bargeldzufluss im Verhältnis zum tatsächlich eingesetzten Eigenkapital nach Abzug des Schuldendienstes. Der interne Zinsfuß (IRR / Internal Rate of Return) hingegen bewertet die annualisierte Gesamtrendite über die gesamte Haltedauer inklusive Tilgungseffekten und Exit-Verkaufserlös. Beispiel: Eine Immobilie für 1.000.000 € mit 70.000 € NOI erzielt 7,00 % Cap Rate. Bei 250.000 € Eigenkapitaleinsatz und einem Darlehen von 750.000 € mit 48.000 € jährlichem Kapitaldienst verbleibt ein Cashflow vor Steuern von 22.000 €, was einer Cash-on-Cash-Rendite von 8,80 % entspricht (22.000 € / 250.000 €). Ein 5-Jahres-IRR-Modell berücksichtigt zudem die Darlehenstilgung und den Veräußerungsgewinn und zielt üblicherweise auf 12,00 % bis 16,00 % ab.

Warum bleibt der Kapitaldienst bei der Cap Rate unberücksichtigt, fließt aber in den DSCR ein?

Der Kapitaldienst bleibt bei der Cap Rate unberücksichtigt, weil diese die reine operative Ertragskraft des Vermögenswerts isoliert – unabhängig davon, wie ein individueller Investor den Erwerb finanziert. Der Kapitaldienstdeckungsgrad (DSCR = NOI / Jährlicher Kapitaldienst) hingegen misst das Ausfallrisiko für Finanzierungspartner. Zwei identische Immobilien mit jeweils 120.000 € NOI haben bei einem Verkehrswert von 2.000.000 € exakt dieselbe Cap Rate von 6,00 %, unabhängig davon, ob ein Käufer bar zahlt oder ein Darlehen mit 80 % LTV aufnimmt. Banken fordern jedoch einen DSCR von mindestens 1,20x bis 1,35x, um sicherzustellen, dass die Mieteinnahmen Zins und Tilgung auch bei Mietausfällen mit einem Sicherheitspolster von 20 % bis 35 % bedienen können.

Wie berechnet man das maximale Kaufpreisgebot anhand einer Ziel-Cap-Rate?

Das maximale Kaufpreisgebot (Maximum Allowable Offer) berechnet sich durch Umkehrung der Formel: Maximaler Kaufpreis = Immobilien-NOI / Ziel-Cap-Rate. Weisen die testierten Zahlen der letzten 12 Monate einen stabilen operativen Nettoertrag (NOI) von 95.000 € aus und verlangt Ihr Investmentkriterium eine Mindestrendite von 6,75 % (0,0675), liegt das maximale Gebot bei: 95.000 € / 0,0675 = 1.407.407 €. Wird das Objekt für 1.600.000 € angeboten, sinkt die Ankaufsrendite auf 5,94 %. Sie müssen folglich einen Preisnachlass von 192.593 € verhandeln oder konkrete operative Mietsteigerungs- und Kostensenkungspotenziale identifizieren, um Ihre Zielrendite zu sichern.

Wie verhält sich die 50-%-Regel im Vergleich zu einer detaillierten Pro-forma-NOI-Kalkulation?

Haftungsausschluss: Dieses Tool dient ausschließlich Informations- und Bildungszwecken und stellt keine Anlageberatung oder Finanzierungszusage dar. Für verbindliche Entscheidungen konsultieren Sie bitte einen qualifizierten Finanz- oder Steuerberater. Die 50-%-Regel ist eine vereinfachte Daumenregel, die unterstellt, dass die reinen Bewirtschaftungskosten (ohne Zins und Tilgung) exakt 50 % der effektiven Mieteinnahmen betragen. Eine detaillierte Pro-forma-Rechnung hingegen erfasst jede Kostenposition wie Grundsteuer, Gebäudeversicherungen, Property Management, Instandhaltung und Erhaltungsrücklagen einzeln. Bei 150.000 € Jahresbruttomiete schätzt die 50-%-Regel die Kosten pauschal auf 75.000 € (NOI: 75.000 €). Im institutionellen Ankauf führt diese Faustformel jedoch zu gravierenden Fehlern: Bei gewerblichen Triple-Net-Verträgen (NNN), bei denen Mieter fast alle Kosten tragen, sinkt die Kostenquote oft unter 15 %, während sie bei sanierungsbedürftigen Bestandsbauten oder in Regionen mit hohen kommunalen Hebesätzen regelmäßig 58 % bis 65 % übersteigt.

Cap Rate Rechner & NOI — Kostenloses Online-Tool

Cap Rate Rechner & NOI (Reinertrag)

Institutioneller Immobilienrechner zur präzisen Bewertung von Cap Rate und Reinertrag (NOI) für Wohn- und Gewerbeobjekte. Umfasst detaillierte Pro-forma-Bewirtschaftungskosten, inverse Zielpreis-Berechnung, Finanzierungskennzahlen (Cash-on-Cash-Rendite, DSCR, Break-Even-Auslastung), dynamische 2D-Preissensitivitätsmatrizen und 1-Klick-Exporte für PDF und Excel.

Objektankauf & Erwerbskosten

Step 1: Basis

Objektname

Assetklasse

Anzahl Einheiten

Kaufpreis$340,000

Kaufnebenkosten (%)2.5%

Initiale Renovierung$0

Mieteinnahmen & Rohertrag

Bruttomonatsmiete$2,450

Leerstands- & Mietausfallquote (%)4%

Sonstige monatliche Einnahmen

$Monate

Bewirtschaftungskosten

Grundsteuer

Versicherungen

Hausverwaltungsgebühr (%)8%

Instandhaltung & Reparaturen (%)5%

Instandhaltungsrücklage (jährlich)

Nebenkosten (jährlich)

Verwaltung, Recht & Marketing (jährlich)

Betriebskosten gesamt

$11,044OER: 38.3%

Finanzierung & Darlehen

Finanzierung aktivieren

Eigenkapitalquote (%)20%

Zinssatz (%)6.875%

Darlehenslaufzeit (Jahre)30 Laufzeit (Jahre)

Darlehensbetrag$272,000

Kapitaldienst$1,787 / Monate

Tax Shield & Macro Risk Parameters

Marginal Tax Rate

Depreciation Horizon

Yrs

Building Basis %

Cap Rate

5.22%

Spread zum Benchmark: +97 Basispunkte

Yield on Cost

5.09%

Basis: $348,500

NOI

$17,756

$1,480 / Monate

Cash-on-Cash-Rendite

-4.82%

Netto-Cashflow: -$3,686

DSCR

0.83x

Unterdeckung

Break-even-Auslastung

108.3%

Debt Yield: 6.5%

Rendite- & Sensitivitätsanalyse

Bruttosollmiete$30,000

Renditespread

Institutional risk premium over the sovereign risk-free rate. High spreads reward operational risk; compressed spreads suggest elevated asset pricing.

Markt-Benchmark:%

Spread zum Benchmark

+97Basispunkte

Cap (5.22%) - 10Y (4.25%)

Kaufpreis-Rechner & Zielrendite

Ermitteln Sie den maximalen Kaufpreis basierend auf Ihrer Ziel-Cap-Rate und dem Nettobetriebseinkommen (NOI).

Ziel-Cap-Rate7.50%

4.0% (Core Trophy)6.5% (Class B)8.5% (Value Add)12.0% (Opportunistic)

Maximaler Angebotspreis$236,747

Preisdifferenz:-$103,253

Erforderlicher NOI$25,500

Erforderliche Monatsmiete:$3,223 / Monate

Cap-Rate-Rechner & Nettoertrag (NOI) — Referenzhandbuch

Professioneller Cap-Rate- und NOI-Bewertungsrechner für Gewerbe- und Wohnimmobilien nach institutionellen Standards. Mit detailliertem Pro-forma-Betriebskosten-Ledger, inverser Zielpreis-Ermittlung, Fremdkapital-Kennzahlen (Eigenkapitalrendite / Cash-on-Cash, DSCR, Break-even-Belegungsquote), dynamischer 2D-Sensitivitätsmatrix (Kaufpreis vs. Rendite) und Ein-Klick-Export für PDF- und Excel-Deal-Analysen.

Cap Rate Rechner & NOI (Reinertrag)

Kaufpreis-Rechner & Zielrendite

Clientseitige Verarbeitung

Kein Server-Upload

Einsatzbereiter Export

Cap-Rate-Rechner & Nettoertrag (NOI) — Referenzhandbuch

Wichtige Parameter & Einstellungen

Profi-Tipps & Best Practices

Häufige Fehlerquellen & Fehlerbehebung

⚠️Berechnete Cap Rate ist abnormal hoch (> 11,0 %), aber die Eigenkapitalrendite (Cash-on-Cash) ist negativ oder marginal.

⚠️Der Pro-forma-NOI im Makler-Exposé liegt 15 % bis 25 % über den Zahlen der testierten BWA oder Steuerbilanz der letzten 12 Monate (T12).

⚠️Das bankseitige Beleihungswertgutachten liegt trotz marktüblicher Cap-Rate-Benchmarks unter dem vereinbarten Kaufpreis.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Verwandte Tools & Hilfsprogramme